Covid 19 et loyers commerciaux : gare aux effets d’annonce

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Covid 19 et loyers commerciaux : gare aux effets d’annonce

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Covid 19 et loyers commerciaux : gare aux effets d’annonce

Dans son allocution du 16 mars 2020, le Président de la République déclarait que, durant la période d’état d’urgence sanitaire, «les factures d’eau, de gaz et d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Mais les textes publiés depuis conduisent à largement nuancer la portée de cette première déclaration.

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 « relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid 19 » prévoit en son article 4 :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Cette mesure ne prévoit donc pas littéralement une suspension des loyers.
Elle vient uniquement mettre à l’abri les locataires concernés des sanctions habituellement applicables en cas de non-paiement des loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Le principe demeure donc que les loyers et charges doivent être payés à leurs échéances.
Simplement, les entreprises bénéficiaires de cette mesure de faveur n’auront pas à craindre un risque de pénalités (ou autres conséquences pécuniaires du défaut de paiement des loyers) ou la résiliation de leur bail si elles ne paient pas leurs loyers et charges sur la période considérée.

Quelles sont les entreprises bénéficiaires de cette mesure de faveur ?

Attention, le dispositif ne bénéficie pas à l’ensemble des entreprises mais uniquement à celles éligibles au fonds de solidarité institué par l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 et dont les conditions d’éligibilité ont été fixées par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020.

A noter : l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 précitée précise en effet que « Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé.

L’article 1er de ce décret indique le fonds de solidarité «  bénéficie aux personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, ci-après désignées par le mot : « entreprises », remplissant les conditions suivantes :
1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
2° Elles n’ont pas déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;
4° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
5° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois ;
6° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ;
7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ;
8° Lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 3°, 4° et 5° ;
9° Elles n’étaient pas, au 31 décembre 2019, en difficulté au sens de l’article 2 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité.
Les entreprises exerçant des activités dans le domaine de la transformation et de la commercialisation des produits agricoles ne peuvent céder, en tout ou partie, à des producteurs primaires les aides prévues aux articles 3 et 4.
Dans le présent décret, la notion de chiffre d’affaires s’entend comme le chiffre d’affaires hors taxes ou, lorsque l’entreprise relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, comme les recettes nettes hors taxes ».

Quid des entreprises non éligibles au fonds de solidarité et qui pourtant rencontrent des difficultés véritables à payer leurs loyers du fait de la situation d’état d’urgence sanitaire ?

Celles-ci pourraient encore se raccrocher aux dispositions du droit commun des contrats, et en particulier aux dispositions en matière de force majeure (article 1218 du Code civil). Mais face à un bailleur refusant d’accepter pour un tel motif la suspension des loyers, les entreprises, qui ne paieraient leurs loyers et charges à l’échéance, s’exposent à des sanctions pécuniaires et surtout à la résiliation de leur bail. Laisser à l’aléa judiciaire l’appréciation du bien-fondé de l’invocation de la force majeure pour justifier le non-paiement des loyers en cette période constitue un risque fort, qu’il vaut mieux éviter de prendre.

Pour les entreprises ne pouvant donc invoquer le dispositif de faveur de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2016, il est donc plus prudent de solliciter de leur partenaire bancaire un soutien de trésorerie pour faire face au paiement de leurs loyers et charges.

Fatiha Nouri
DROUINEAU 1927
Avocat