Les promesses n’engagent que ceux qui les croient : collectivités attention à vos décisions de vente et d’achat !

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Les promesses n’engagent que ceux qui les croient : collectivités attention à vos décisions de vente et d’achat !

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Droits des collectivités locales, actes administratifs

Les promesses n’engagent que ceux qui les croient : collectivités attention à vos décisions de vente et d’achat !

La jurisprudence  administrative rappelle de manière très ferme les conditions dans lesquelles, en vertu de l’article 1583 du Code civil, les ventes ou les achats opérés par les collectivités sont parfaits. L’examen de la jurisprudence rendue depuis le mois de décembre 2020 est à cet égard est particulièrement éclairant. Et l’on voit que cela fonctionne aussi bien à la vente qu’à l’achat. Dans un arrêt du 8 décembre 2020 rendu sous le numéro 18 X04101, la cour administrative d’appel de Bordeaux est venue rappeler que le conseil municipal de Saint Georges de l’Oyapock s’était prononcé favorablement sur l’offre d’un acquéreur, tendant à lui acheter une parcelle pour un prix d’un euro le mètre carré sans subordonner cet accord à aucune condition. La cour d’en déduire que les parties ayant ainsi marqué leur accord sur l’objet de la vente et sur le prix auquel elle devait s’effectuer, la délibération du 27 mai 2011 a « clairement eu pour effet en application des dispositions de l’article 1583 du Code civil de parfaire la vente et de transférer à l’acquéreur la propriété de cette parcelle ».

La cour ajoute même que « le seul fait que l’acquéreur n’ait pas honoré la totalité des engagements financiers qui lui incombaient en conséquence de la délibération précitée n’a pu le priver de cette propriété. » Le 23 décembre 2020, la cour administrative d’appel de Marseille, sous le numéro 19ma04554, est venue juger qu’il résultait d’une délibération qu’elle ne conférait pas par elle-même à l’intéressé un droit à la réalisation de la vente. Exception à la perfection de la vente, s’il existe un droit de préemption à purger par exemple ou, en l’occurrence, la nécessité de consulter l’autorité compétente en matière de régime forestier, alors la commune peut considérer que la vente n’est pas parfaite, même s’il lui appartenait seule de solliciter cette distraction du régime forestier. Elle pouvait donc à tout moment légalement abroger cette délibération dépourvue d’effet direct. Le 18 juin 2021, c’est la cour administrative d’appel de Nantes, sous le numéro 20nt02606, qui est venue rendre un arrêt fort intéressant puisqu’il s’agissait de l’acquisition par une collectivité d’un bien. La commune nouvelle venant aux droits de la précédente commune tentait de remettre en cause cette acquisition, et elle est très clairement démentie par la cour administrative d’appel de Nantes qui fait une explication une application particulièrement claire des dispositions de l’article 1583 du Code civil. Elle énonce que les droits créés au profit d’une SCI résultent de l’application des dispositions du Code civil régissant les rapports entre parties au contrat de droit privé dont la conclusion est envisagée. Et la cour d’ajouter que les parties ayant ainsi marqué leur accord sur l’objet et sur le prix, la délibération de l’assemblée générale de la SCI avait eu pour effet, en application des dispositions de l’article 1583 du Code civil, de parfaire la vente ce qui interdisait au conseil municipal de la commune nouvelle venant aux droits de la commune ancienne de décider de retirer les délibérations dont résultait l’engagement d’achat de la commune. Dans un arrêt du 19 novembre 2021, la cour administrative d’appel de Marseille (numéro 19ma03332) est venue rappeler que la délibération par laquelle un conseil municipal décide de vendre sans aucune condition un terrain à un particulier crée des droits au profit de l’acheteur. La vente est alors qualifiée de parfaite et le prix doit à cet égard être regardé comme suffisamment déterminé s’il est déterminable en fonction d’éléments objectifs ne dépendant pas de la volonté d’une partie.

Enfin et pour terminer sur ce modeste panorama, on rappellera l’existence de cet arrêt du conseil d’État du 29 juillet 2020 rendu dans les 3ème et 8ème chambres réunies sous le numéro 427 738. Il s’agissait de la vente consentie par une collectivité à un syndicat mixte, de domaine public à domaine public, pour l’euro symbolique. S’avisant par la suite de ce que le bien vendu avait une valeur largement supérieure, le conseil municipal de la commune de Chevreuse avait tenté de revenir en arrière et de demander une somme de 870 000 €. Elle est très fermement démentie par le conseil d’État, au titre de l’article L 3112-1 du code général de la propriété des personnes publiques en vigueur depuis le 1er juillet 2006 selon lequel :  » les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L1 qui relèvent de leur domaine public peuvent être cédés à l’amiable sans déclassement préalable entre ces personnes publiques lorsqu’ils sont destinés à l’exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public. » Et le conseil d’État de conclure que la délibération du conseil municipal d’une commune autorisant décidant ou approuvant le transfert de propriété de biens immobiliers relevant de son domaine public au profit d’une autre personne publique dans les conditions mentionnées à l’article L 3112 – 1 du code général de la propriété des personnes publiques constitue un acte créateur de droit dès lors que les parties ont marqué leur accord sur l’objet et les conditions financières de l’opération et que la réalisation du transfert de propriété n’est soumise à aucune condition. Par suite, en jugeant que seuls l’acte en la forme administrative ou l’acte notarié entérinant la cession amiable de biens du domaine public entre personnes publiques était créateur de droit, la cour administrative d’appel avait commis une erreur de droit.

Et le syndicat qui avait fait une très bonne affaire revendique et obtient l’annulation de l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel. L’épilogue est à venir puisque la cour administrative d’appel de Versailles s’est vue remettre l’affaire. Il reviendra aux parties de se poser la question de l’appauvrissement de la commune qui a, sans motivation a priori, consenti une vente à l’euro symbolique là où le bien semblait valoir plus de 800 000 €… Petit panorama de fin d’année sur les modalités de gestion de leur patrimoine par les collectivités. Le Code civil a toujours été la seule règle à observer, et notamment son article 1583, en matière de vente de biens appartenant aux collectivités. On voit, même sans Code civil, qu’une application est faite de même nature par le conseil d’État lorsqu’il s’agit de vendre de domaine public à domaine public et c’est bien l’expression de la volonté inconditionnelle d’une collectivité et l’acceptation inconditionnelle d’une autre collectivité qui forge la transaction. Où l’on voit que le Code civil constitue bien la matrice de toute forme d’expression juridique en matière de consentement.

Auteur
Thomas Drouineau