Loyers commerciaux et pandémie COVID 19 : 1ère décision

Actualités juridiques Drouineau 1927

Loyers commerciaux et pandémie COVID 19 : 1ère décision

Autres actualités

Fonction publique territoriale : recours abusif aux CDD et droit à indemnisation de l’agent

L’article L. 332-8 du code général de la fonction publique, dispose que : « Par dérogation au principe énoncé à l’article L. 311-1 et sous réserve que cette vacance ait donné lieu aux formalités prévues à...

Déontologie des praticiens de santé : concilier lanceur d’alerte et rapports de bonne confraternité

L’article 6 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dispose que : « I.-Un lanceur...

L’intégration de nouvelles communes face à l’érosion du littoral

Le décret n°2023-698 du 31 juillet 2023 devrait particulièrement intéresser les collectivités territoriales longeant le littoral et leurs administrés puisqu’il vient modifier le décret n°2022-750 du 29 avril 2022 en application de l’article L. 321-15...

« Les apports du juge judiciaire à la domanialité : l’exemple de la survie d’une convention d’occupation précaire d’occupation du domaine public, devenu domaine privé.

Dans une espèce intéressante, la cour d’appel de Montpellier vient de rendre une décision tout aussi instructive. Les faits sont les suivants : Le 22 mai 1995, l’établissement public « France Telecom » régularisait auprès de l’établissement...

CAA de Bordeaux, 2 mai 2023, n°21BX04709 : absence de contrôle du Maire sur l’exercice de l’activité d’enseignement de cours de surf sur la plage

L’été est propice à la fréquentation des plages, et cet arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 2 mai 2023 n°21BX04709 apporte un peu de droit en bord de mer. L’arrêt confirme le...

Les règles d’occupation du domaine public, l’absence d’obligation de pondération et de hiérarchisation des critères

Dans un arrêt rendu le 15 juin 2023 sous le numéro 21 BX 02 210, la cour d’appel de Bordeaux est venue apporter une contribution importante aux modalités de mise en œuvre des procédures de...

La sécurité des élus : les annonces du gouvernement

Nul n’ignore les émeutes urbaines qui ont récemment eu lieu, au cours desquels plusieurs dizaines d’élus ont été agressés ainsi que leurs familles. Face à cette situation, qui constitue le paroxysme d’une histoire bien antérieure,...

Procédure disciplinaire des médecins : Focus sur les demandes de renvoi d’audience

A l’issue de l’instruction du dossier par la chambre disciplinaire, les parties sont convoquées à une audience, pour présenter leurs observations orales. Une procédure écrite assurant le respect du principe du contradictoire : Les procédures...

Procédure administrative contentieuse : Le juge des référés pourra se prononcer sur la requête en qualité de juge du principal

La Cour administrative d’appel de Toulouse a rappelé ce principe dans son arrêt n° 21TL01266 du 6 juin 2023, en considérant que :« Eu égard à la nature de l’office attribué au juge des référés...

Un village littoral sans lieu de vie ?

Nous ne présentons plus les dispositions de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme lequel impose que l’extension de l’urbanisation des communes littorales soit réalisée en continuité avec les agglomérations et villages existants. L’application concrète...

En découvrir plus sur le cabinet Drouineau 1927

Toutes les actualités

Loyers commerciaux et pandémie COVID 19 : 1ère décision

Jugement de la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, RG n.°20/04516 du 10 juillet 2020

Le tribunal judiciaire de Paris était saisi de la question de savoir si un restaurateur qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation de la Covid-19, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020, période durant laquelle les cafés et restaurants étaient fermés.

Le bailleur demandait le paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020 tandis que le locataire soutenait que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 avait suspendu l’exigibilité du paiement des loyers dus durant cette période.

Le tribunal judiciaire décide de ne pas suivre l’argumentation du locataire, en ce que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 ne suspend pas l’exigibilité du paiement des loyers mais interdit l’exercice de voies d’exécution forcée.

Par ailleurs, il ajoute que les contrats doivent être négociés de bonne foi en vertu de l’article 1104 (ancien 1134) du code civil et qu’en l’espèce, le bailleur avait tenté d’adapter le paiement du loyer, ce à quoi le locataire n’avait pas donné suite.

Le tribunal judiciaire a mis un terme au débat selon lequel les loyers commerciaux étaient suspendus durant la période de crise sanitaire en vertu de l’ordonnance n°2020-306.

En réalité, l’argumentation du locataire de l’espèce n’était peut-être pas la plus adaptée car le droit des contrats prévoyait déjà une solution à la problématique.

En effet, la solution retenue par le Tribunal Judiciaire aurait certainement été différente si le locataire s’était prévalu de l’exception d’inexécution de son obligation de paiement du loyer au regard de l’inexécution de son obligation de délivrance et de jouissance de la chose louée par le bailleur !

L’article 1719 du code civil prévoit entre autres que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, il était loisible de constater que la jouissance paisible des locaux qui étaient nécessairement fermés durant l’état d’urgence sanitaire n’était plus assurée.

De facto, le preneur n’était plus apte à y exercer l’activité qui était prévue au contrat de bail et le résultat exigé par l’exécution de l’obligation de délivrance n’était donc plus atteint depuis le début de la période de fermeture. L’inexécution de l’obligation essentielle du bailleur était ainsi caractérisée.

De surcroît, la Haute Cour a eu l’occasion de juger que « si le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrer la chose louée, le locataire n’est pas tenu de payer les loyers qui en sont la contrepartie » (Cass. 1ère Civ., 20 juin 1995, n°93-16.807) et ce peu important que cette inexécution soit imputable ou non au bailleur ! (CA Aix-en Provence, 17 nov. 2015 n°14/06957).

En conclusion, l’ordonnance n°2020-306 était très alléchante pour celui qui souhaitait s’en prévaloir afin d’échapper à son obligation de paiement des loyers mais elle a probablement distrait l’attention de celui qui aurait dû s’attacher aux solutions posées par le droit commun des contrats qui prévoit de manière cartésienne que dans un contrat synallagmatique, si l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre a la possibilité de ne pas exécuter la sienne non plus.

Maxime Hardouin
Élève-avocat
DROUINEAU 1927